Crédit immobilier : l’assurance sera comprise dans le calcul du taux d’effort

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui s’était réuni le 17 décembre; vient de confirmer ses recommandations concernant l’octroi de crédits immobiliers. Toutefois, l’assurance emprunteur sera comprise dans le calcul du taux d’effort.

Les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont officiellement assouplies.

En effet, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a publié le 28 janvier 2021 ses recommandations émises fin 2020; donnant un peu de souplesse pour l’obtention des prêts aux Français souhaitant se lancer dans l’achat immobilier. Ainsi, la référence du taux d’effort passe bien de 33% à 35%, comme préconisé le 17 décembre dernier. Le taux d’effort correspond à la part maximale des revenus consacrés au remboursement du prêt. Cependant, de nouvelles décisions ont été prises concernant le calcul de ce taux d’effort.

L’assurance devra désormais être comprise, comme le précise la notice du HCSF. « Ces charges comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances ».

En effet, certaines banques excluaient ce coût dans le calcul des charges annuelles.

Cette décision n’est pas forcément à l’avantage de l’emprunteur, puisqu’avec des taux d’intérêts très bas, autour de 1,3%, le prix de l’assurance peut atteindre un montant important dans les charges. Le reste à vivre peut donc être moins élevé.

Le HCSF a décidé d’inclure l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort pour plus de clarté et d’égalité entre les banques. Les revenus pris en compte pour calculer le taux d’effort suivent aussi cette logique, puisqu’il peut y avoir des revenus variables chez certains ménages, qui ont des biens locatifs.

Ainsi, la notice du HCSF précise que: « s’agissant des revenus fonciers; le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges. Y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur »; tout en appelant les banques à la prudence sur la capacité d’emprunt du client.

De plus, la marge de flexibilité des nouveaux prêts est portée de 15 à 20%.

Elle concerne les crédits « pouvant s’écarter du respect des critères de maturité et de taux d’effort », précise le HCSF. La part réservée à l’acquisition de la résidence principale est portée de 75 à 80% de la flexibilité maximale, avec une part de 30% de la flexibilité maximale principalement réservée aux primo-accédants.

Cependant, la recommandation du 20 décembre 2019, qui préconisait un endettement maximal de sept ans de revenu pour les prêts octroyés dans le cadre de la marge de flexibilité, n’est pas reprise.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (APCR) suivra; « plus précisément les caractéristiques des nouveaux crédits dérogeant aux critères de la recommandation pour chacun des segments de la production », écrit le HCSF.

De 25 à 27 ans pour un logement neuf

Autre décision confirmée le 28 janvier, les différés d’amortissement seront bel et bien pris en compte dans une limite de deux ans, s’ajoutant « à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf », précise le communiqué du HCSF, passant donc à 27 ans.

Une durée rallongée aussi pour les contrats; « liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération »; ajoute le HCSF.

Cela permet d’intégrer notamment certaines opérations comme les ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa); ou encore les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI).

Veiller aux bonnes pratiques

Enfin, la recommandation confirme que le HCSF ne fera pas obstacle aux renégociations, rachats et regroupement de crédits. « Le Haut Conseil invite néanmoins les établissements et les sociétés de financement à prendre en considération les bonnes pratiques formalisées par la recommandation et à veiller à ce que ces opérations permettent une réduction du taux d’effort des emprunteurs », ajoute le communiqué.

Depuis l’adoption de la précédente recommandation, la production de crédit immobilier; « s’est poursuivie à un rythme élevé et sur des bases plus saines », note le Haut Conseil.

Il annonce à l’été 2021 une mesure « ayant un caractère juridiquement contraignant »; pour permettre de « pérenniser les évolutions déjà observées et; conforter dans la durée le modèle de financement du logement prévalant en France auquel le Haut Conseil réaffirme son attachement »

Source : mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/

    Leave Your Comment